Évaluation du prix de vente
Dans une analyse courante, vous tentez de déterminer la rentabilité d'un immeuble en connaissant le coût d'acquisition. L'évaluation du prix de vente permet de faire le raisonnement contraire en considérant la rentabilité souhaitée pour déterminer quel prix l'acquéreur devrait payer.
Notez que cette analyse est basée sur des méthodes considérant les revenus et les dépenses. L'analyse devrait donc être utilisée de concert avec l'évaluation d'autres données comme l'état de l'immeuble, le potentiel de son quartier, sa clientèle, les comparables, etc.
Voir la vidéo de formation sur l'évaluation du prix de vente
Voici les différentes façons d'accéder à l'évaluation du prix de vente :
- Créez une nouvelle analyse de type Évaluation du prix de vente. Voir la section Mes Analyses pour obtenir plus de détails.
- Allez, dans une analyse existante, dans le menu du haut Étape 2 - Saisie des données, puis dans le menu de gauche à Éval. prix de vente.
Entrée des données de calcul
Il existe deux modes d'analyse de prix de vente :
- Standard : considère les paramètres essentiels et utilise une méthode de calcul.
- Avancé : considère plus de paramètres et utilise six méthodes de calcul.
Pour spécifier le mode dans lequel vous souhaitez travailler, allez dans le coin supérieur droit de l'application et faites votre sélection dans le menu déroulant (Fonctionnalités standards/Fonctionnalités avancées).
Revenus et dépenses
Deux options s'offrent à vous :
- Utilisez les données déjà inscrites dans le cadre d'une analyse complète en cochant la case Selon les données.
- Entrez manuellement le total des revenus et des dépenses lié à l'immeuble.
Scénario de financement
Les informations essentielles sont les suivantes :
Pourcentage de mise de fonds
Indiquez la proportion de la mise de fonds investie pour financer l’immeuble. Habituellement, un minimum de 25% est exigé pour une hypothèque non-assurée.
Amortissement
Indiquez la durée sur laquelle l'hypothèque sera amortie.
Taux d'intérêt de l'hypothèque
Indiquez le taux d'intérêt qu'il serait possible d'obtenir pour l'hypothèque.
L'analyse avancée permet aussi de préciser les éléments suivants :
Montant de mise de fonds
Vous avez le choix de préciser un pourcentage à la case précédente ou d'inscrire ici le montant de la mise de fonds. Assurez-vous que celui-ci correspond aux exigences minimales des institutions financières.
Fréquence du versement
Indiquez à quelle fréquence les paiements seront versés. Payer en accélérer aura assurément une influence sur la rentabilité.
Composition des intérêts
Indiquez la fréquence à laquelle les intérêts seront multipliés. Au Canada, pour une hypothèque conventionnelle, la composition est semestrielles. Aux États-Unis, en général, elle est plutôt mensuelle.
Données de calcul
Les données suivantes sont essentielles.
Rendement désiré
Il est possible de préciser le rendement avant impôt désiré par l'acheteur de trois façons :
- Par un rendement annuel en pourcent.
- Par un profit mensuel en dollars.
- Par un profit annuel en dollars.
Le mode avancé permet aussi de préciser les paramètres suivants.
Ratio de couverture de la dette (ratio de sécurité)
Ce ratio représente ce qu'exigent les institutions financières afin de s’assurer qu’il n’est pas trop risqué de financer l’immeuble (habituellement, le ratio est de 1,20 minimum).
Taux de capitalisation (taux global d'actualisation)
Surtout utilisé par les évaluateurs agréés, ce taux est très complexe à expliquer. Vous trouverez le détail du calcul plus bas. Si vous n'êtes pas à l'aise avec cette valeur, nous vous conseillons de ne pas en tenir compte. Par contre, si vous maîtrisez bien la notion de TRN/TGA, inscrivez la valeur désirée dans la case Taux global d'actualisation.
Analyse des résultats
Après avoir cliqué sur la calculatrice, vous obtiendrez l'évaluation du prix de vente selon différentes méthode. Le résultat représente la valeur de l'immeuble, selon le revenu net généré annuellement, la manière de financer l'immeuble ainsi que le rendement recherché.
Chacune des méthode utilisée considère un à deux critères de calcul.En cochant les cases correspondant à différentes méthodes, vous obtiendrez la moyenne du prix de vente résultant de votre sélection. Cette sélection sera aussi intégrée au rapport Évaluation du prix de vente.
- Selon le pourcentage de mise de fonds (mode standard)
- Selon le montant de mise de fonds
- Selon le ratio de couverture de dette
- Selon le ratio de couverture de dette et le pourcentage de mise de fonds
- Selon le ratio de couverture de dette et le montant de mise de fonds
- Selon le taux de capitalisation (taux global d'actualisation)
Exemple des calculs effectués
La section qui suit présente en détails les calculs effectués pour obtenir une évaluation du prix de vente selon les trois méthodes suivantes : selon le ratio de couverture de la dette, selon un montant de mise de fonds et selon le taux global d'actualisation.
Définition des variables
f : Facteur annuel de remboursement hypothécaire.
ex: Hypothèque amortie sur 25 ans ayant un taux d'intérêt de 5 % composé semestriellement et payé avec des versements mensuels. f = 0,06979
E : Proportion de la mise de fonds par rapport à la valeur de l'immeuble (ex: 25 %)
y : Taux de rendement annuel (rendement sur la mise de fonds) (ex: 10 % )
Précisions concernant le calcul de f
n = nombre de versements total = 12 versements par année x 25 ans = 300
p = taux d'intérêt actualisé = (1 + i/2)1/6 - 1 = (1 + 0,05/2)1/6 - 1 = 0,0041239...
Facteur mensuel de remboursement hypothécaire = p / (1 - (1 + p)-n) = 0,00412/(1 - (1 + 0,00412 )-300) = 0,005816005 ...
Facteur annuel de remboursement hypothécaire = facteur mensuel de remboursement hypothécaire x nombre de versements par année = 0,005816005... x 12 = 0,06979...
Selon le ratio de couverture de la dette
Revenu net annuel = 24 000$
Taux de rendement désiré = 10%
Ratio de couverture de la dette = 1,2
Hypothèque amortie sur 25 ans ayant un taux d'intérêt de 5 % composé semestriellement et payé avec des versements mensuels.
Montant annuel de l'hypothèque =
| Revenu net annuel | = | 24 000$ | = | 20 000$ |
| Ratio de couverture de la dette | 1,2 |
Montant des versements hypothécaires =
| Montant annuel de l'hypothèque | = | 20 000$ | = | 1 666,67$ |
| Nombre de versements par année | 12 |
Profit annuel = Revenu net annuel - Montant annuel de l'hypothèque =
24 000$ - 20 000$ = 4 000$
Mise de fonds =
| Profit annuel | = | 4 000$ | = | 40 000$ |
| Taux de rendement désiré | 0,10 |
Taux d'intérêt actualisé
p = (1 + i/2)1/6 - 1 = (1 + 0,05/2)1/6 - 1 = 0,0041239 ...
Annuité =
| p | = | 0, 00412 | = | 0,005816005... |
| (1 - (1 + p)-n) | (1 - (1 + 0,00412 )-300) |
Montant total de l'hypothèque =
| Montant des versements | = | 1666,67$ | = | 286 563,91$ |
| Annuité | 0,005816005... |
Évaluation du prix de vente = Montant total de l'hypothèque + Mise de fonds = 286 563,91$ + 40 000$ = 326 563,91$
Selon une mise de fonds de 40 000$
Profit annuel = taux de rendement désiré x Mise de fonds =
0,10 x 40 000$ = 4 000$
Montant annuel de l'hypothèque = Revenu net annuel - Profit =
24 000$ - 4 000$ = 20 000$
Montant des versements hypothécaires =
| Montant annuel de l'hypothèque | = | 20 000$ | = | 1 666,67$ |
| Nombre de versements par année | 12 |
Taux d'intérêt actualisé
p = (1 + i/2)1/6 - 1 = (1 + 0,05/2)1/6 - 1 = 0,0041239 ...
Annuité =
| p | = | 0, 00412 | = | 0,005816005... |
| (1 - (1 + p)-n) | (1 - (1 + 0,00412 )-300) |
Montant total de l'hypothèque =
| Montant des versements | = | 1677,67$ | = | 286 563,91$ |
| Annuité | 0,005816005... |
Évaluation du prix de vente = Montant total de l'hypothèque + Mise de fonds =
286 563,91$ + 40 000$ = 326 563,91$
Selon le taux global d'actualisation:
Prix de vente =
| Revenu net annuel | = | 24 000$ | 310 300,23$ | |
| taux global d'actualisation | 0,0773... |